虽然中国房价表面上还没有出现大跌,但实际上大规模调整已经开始了。自一季度房地产成交量回暖之后,各地政府“因城施策”纷纷出台相关的房地产调控政策,下半年房地产市场正在逐步转冷。同时,中央政府也再三强调:“房子是用来住人的,不是用来投机的”理念,已经深入人心。

今年下半年房地产就已经开始了调整,可能一手房受到价格限制,大家还感觉不出来,但是二手房市场降温趋势逐步明显,未来一二线城市房价会稳中有降,而三四线城市会出现较明显的分化。因为,前期三四线城市在短期内上涨过快,所以,不排除有较大幅度调整的可能。中国20年前的炒房红利期已经结束了。

可能有人会问,你凭什么说中国房价今年下半年就要步入调整周期呢?主要有以下几个原因:首先,过去房价大涨,主要是国内经济形势大好,房价大涨与经济繁荣是不可分开的。而如今全球经济出现衰退预期,美联储也开始降息,国内经济下行压力在增加,目前房价又处于历史高位,在这样的背景下,购房者对未来收入增长预期开始下降,而炒房者也因经济下行,对进入楼市炒房处观望状态。

再者,新一轮房地产调控已经展开,不仅是很多二三线城市银行上调房贷利率,有的城市也重新推出了限购政策。更关键的是,下半年银行房贷开始全面收紧,今年第三、四季度房贷审核将会越来越严格。同时,今年7月底,中央召开政治局会议,除强调“房住不炒”外,还承诺下半年不会依靠房地产来拉动经济增长。

再次,中国居民加杠杆也已经到了尽头,现在要进入降杠杆周期。资料显示,在中国居民家庭资产中,有77%的资产是房产,只有23%才是金融资产。中国城市家庭有50%以上正在还贷。显然,中国居民加杠杆已经到了极致。而随着房价的大涨,未来不是愿不愿意加杠杆的问题,而是有没有能力加的问题。

此外,中国房地产的总市值达到450万亿人民币,这相当于美国和欧洲,再加上日本等国家房地产总市值。如果房价继续大涨,那岂不是市值要买下全世界了?这说明国内房地产泡沫破沫已经很大,需要去投资化、去杠杠化,否则后患无穷。

最后,本轮房价上涨从2015年下半年开始,涨到今年已经四年了,期间除了少数地区房价出现下跌,但多数地区房价不是高位盘横,就是已经轮涨一遍。2015年之前,是以炒房者为主,而在这之后,是大量投资性需求民众集中入市,他们也想分得房价上涨的一杯羹。各城市该买房的都买了,当地居民已经明显处于饱和状态。在经历了这一轮房价大涨后,中国房地产本身就有调整的需求。

中国房价什么时候会下跌?实际上,从今年下半年就已经开始了,不仅是各地政府,还有中央政府都对遏制投机炒房非常重视,并且承诺不再依靠房地产来拉动经济增长。同时,全国居民加杠杆也用到了极致,国内房地产泡沫也被吹得很大。未来一二线城市房价会稳中有降,逐步回落,与当地刚需收入接轨。而三四线城市房价,出现大起大落的可能性会很大,投资者应该谨慎观望,切勿轻易出手。